老旧小区治理难题亟待破解
小区物业作为城市治理的基础单元，其服务质量与居民的日常生活品质息息相关。在不少老旧社区，物业服务长期缺位、邻里矛盾积累、各类纠纷频发，成为影响居民幸福感与社区和谐稳定的普遍性问题。如何有效破解这一基层治理难题，需要创新的思路与实践。
四川省攀枝花市东区法院自2022年开始，积极探索新时代的基层治理路径。他们将目光聚焦于老旧小区的治理痛点，并选取了一个典型小区作为试点，致力于推动物业纠纷的处理模式发生根本转变——从以往被动等待诉讼裁决，转向主动进行源头预防与前端化解。这一努力旨在根治社区顽疾，重塑宜居环境。
倮果西苑小区的困境与根源
倮果西苑小区的状况，曾是许多老旧小区面临的真实写照。该小区原为企业家属区，在社会化改革后经历了物业服务方的变更。然而，新的物业服务长期未能到位，导致小区环境持续恶化。至2022年5月，物业公司撤出，而业主委员会尚未成立，小区陷入了长达一年多的“管理真空期”。
在此期间，社区乱象丛生：生活垃圾堆积，地下车库破损昏暗，门禁系统失效导致安全隐患增加。更令居民不满的是，在物业服务缺失的情况下，物业费的催缴却并未停止。这种落差使得拒缴物业费成为业主普遍的抗议方式，大量相关纠纷案件也随之涌入法院。
攀枝花市东区法院的银江法庭在处理这些案件时，并未止步于简单的判决。他们深刻意识到，“一判了之”无法解决根本问题，甚至可能加剧矛盾。因此，法庭被设立为物业纠纷专业审理机构，并将倮果西苑小区列为专项治理的试点。秉持深入关切当事人境遇的理念，治理模式开始了从“末端裁决”向“源头化解”的转型。
为了精准定位问题，法官团队改变了传统工作方式，主动深入小区进行走访调研。他们联合属地镇政府、社区居委会进行了全面排查，逐步梳理出矛盾的核心根源。调研发现，问题的症结在于一个恶性循环：物业费定价偏低导致企业运营资金不足，服务质量随之下降；服务质量差又导致业主拒绝缴费，进而使得服务状况进一步恶化。同时，前期物业遗留的历史问题悬而未决，新成立的业主委员会也因缺乏专业知识和经验而履职困难。
创新治理模式与系统性改造
面对自治空白、管理无序和权责模糊的核心症结，法院充分发挥司法职能，全程指导并跟进小区的自治建设。在他们的助力下，小区于2023年7月依法规范成立了业主委员会，补上了基层自治的关键一环。
针对新业委会经验不足的问题，银江法庭联合社区居委会及物业行业协会，为小区组建了专门的法治服务团队。这个团队从规章制度建立到日常管理规范，从公共合同审核到权责边界划分，为业委会提供了“手把手”的指导，帮助其摆脱“不会管、不敢管”的困境，迈向依法、规范的治理。
对于居民反映强烈的硬件设施短板，法院主动协调住建、城管等相关职能部门，形成共治合力，推动小区实施了一系列升级改造工程。包括修缮污水管网、翻新小区路面、规整停车位、更新公共路灯等，这些举措从根本上改善了小区的物理环境，为宜居家园打下了坚实基础。
在纠纷化解层面，法院创新采用了“示范诉讼+批量化调解”的模式。银江法庭首先精心审理并公开宣判具有典型意义的物业纠纷案件，以此统一裁判标准、明确调解方向。随后，将这套成熟的处置理念和经验，大规模应用到同类批量纠纷的处理中，极大地提升了化解效率，实现了批量解纷的目标。
治理成效显著与模式推广
系统性治理带来了焕然一新的改变。如今的倮果西苑小区，路面整洁、设施完好、秩序井然，昔日乱象已彻底消失。居住环境的蝶变，化解了业主心中积压的情绪，越来越多居民开始主动补缴此前拖欠的物业费。
- 小区内385件物业纠纷全部在诉前阶段得到化解。
- 2025年小区物业费收缴率达到百分之百。
- 成功实现了“零诉讼、零信访”的治理目标。
居民脸上的愁容褪去，安居乐业的笑容成为社区最美的风景。倮果西苑小区的成功治理，为攀枝花市破解同类老旧小区难题提供了可复制、可推广的法治样板。
基于试点经验，攀枝花法院因地制宜，将这套成熟的治理模式和工作机制逐步推广至市内其他多个矛盾突出的老旧小区。截至目前，全市法院已引导大量业主规范履约，并在诉前阶段高效化解了超过两千件各类物业纠纷，切实减轻了群众诉累，夯实了城市基层治理的根基。
这一创新治理模式的效能也得到了更广泛的认可。2026年，攀枝花市东区法院、西区法院及米易县法院成功获批成为省级物业纠纷“示范诉讼+批量化调解”试点法院，标志着该地的法治化治理模式获得了省级层面的肯定。
展望未来基层善治之路
站在新的起点上，攀枝花法院将继续坚持和发展新时代的基层治理经验。他们将立足各辖区小区治理的实际状况与案件审理特点，持续细化专项治理方案，精心打磨具有地方特色的物业治理法治品牌，不断深化诉源治理、源头治理和系统治理。通过精准的司法赋能，助力基层社会治理现代化，让法治的光芒照亮更多社区，绘就新时代基层善治的崭新画卷。